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已付房款未过半的购房人,不能享有商品房物权优先请求权,但享有对已付购房款返还的优先权
来源:唐青林 李舒 张德荣 (北京云亭律师事务所      发布时间:2019-07-05 点击次数:3022
 
 

已付房款未过半的购房人,不能享有商品房物权优先请求权,但享有对已付购房款返还的优先权

👉作者:唐青林 李舒  张德荣 (北京云亭律师事务所)

阅读提示:众所周知,在房地产企业破产程序中,在购房人已经支付全部或大部分房款条件下,赋予优先权以对抗其他债权人,目的在保障居民的居住权,以保证其生存。但是,在购房人所支付的房款不足一半的情形下,其对返还已付房款的债权就不再享有优先权吗?若果真如此,这部分购房人的生存权就不值得保护了吗?本文将通过四则案例予以简要分析。

裁判要旨

支付房款未过半的购房人,即使不能享有商品房物权优先请求权,也应能享有对已付购房款返还优先于建设工程价款的请求权。消费者购买商品房是一种生存的权利,而承包人权利主要是经营权。基于生存权优先于经营权的原则,不宜排斥支付房款未过半的购房人对已付房款的优先权。

案情简介

一、2011414日,四建公司与润通公司签订关于凯伦大酒店的《建设工程施工总承包合同》,约定工程内容为土建、安装,开工日期2011420日,竣工日期201351日。但该工程开工后,于2012924日停工至润通公司破产。

二、2014123日,法院受理润通公司的破产清算案,并指定管理人。2014130日法院通知四建申报债权,四建公司共申报债权115031409元,并主张建设工程款优先权。同时,包括购房人在内的其他债权人也作债权申报。

三、2014528日,管理人出具债权审查报告,该报告载明对购房优先权审查情况,其中12户购房款未付过半的债权,根据生存权优于经营权原则享有优先于建设工程款返还本金的权利。

四、2014529日,四建公司对润通公司管理人认定未达到购房款50%优于建设工程价款受偿不服提出异议。2014625日,管理人以生存权优于经营权为由未予支持。

五、四建公司不服诉至南通通州法院,请求确认其优于已付未过半房款的部分购房户进行破产受偿。管理人则认为,生存权优于经营权,支付房款不足一半的购房户返还房款债权优于建设工程款。南通通州法院,经审理,驳回了四建公司的诉讼请求。

裁判要点

支付房款未过半的消费购房人虽然不完全符合建设工程价款优先受偿权司法解释规定,但是该类购房人所缴购房款同样物化在建设工程中。且消费者购买商品房是一种生存的权利,而承包人权利主要是经营权,一种通行的和符合国情的做法是,生存权优先于经营权并受到法律保护。反之允许承包人行使优先权,相当于用消费者的资金清偿开发商债务,即开发商将自身债务转移给消费者,这样做法违背特殊保护消费者的相应法律规定,也有失公允。况且未达到支付过半购房款的购房人在条件成就时亦可通过补足房款达到过半以上,法律也不应将该消费者权利予以排斥。因此,未达到支付过半购房款的购房人即使不能享有商品房物权优先请求权,也应能享有对已付购房款返还优先于建设工程价款的请求权。

实务经验总结

对于购房人来讲,即使其所付房款不足总房款的一半,也并不代表其不享有任何的优先权。“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定,应当理解为既不得对抗购房人在房屋建成情况下的房屋交付请求权,也不得对抗购房人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。支付房款不足一半的购房人在向债务人管理人主张返还已付购房款时,也可请求确认对笔债权的优先权。

需要提醒的是,购房者所付款项不足合同总价款的一半,不完全符合最高法院规范性文件和司法解释的适用条件。虽然前述案例和许多房地产企业破产实践中,也常常基于对购房者生存权的保护,适当突破最高院的规定,给予其优先权,但是许多法院还是严格适用法律,并不给与支付房款不足一半的购房者优先权。

相关法律规定

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

法院判决

以下为该案在法庭审理阶段,判决书中“本院认为”就该问题的论述:

本院认为:《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条还规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。本案中第三人刘菊与被告签订商品房买卖合同,由于施工过程中设计变更减少所购商品房面积而减少价款,第三人刘菊所缴购房款已过半,因此原告作为工程承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗该买受人。其余第三人虽然不完全符合建设工程价款优先受偿权司法解释规定,但是该第三人所缴购房款同样物化在建设工程中,且基于该司法解释规定主要考虑消费者购买商品房是一种生存的权利,而承包人权利主要是经营权。一种通行的和符合国情的做法是生存权优先于经营权并受到法律保护。反之允许承包人行使优先权,相当于用消费者的资金清偿开发商债务,即开发商将自身债务转移给消费者,这样做法违背特殊保护消费者的相应法律规定,也有失公允。况且未达到支付过半购房款的第三人在条件成就时亦可通过补足房款达到过半以上,法律也不应将该消费者权利予以排斥。综上,未达到支付过半购房款的第三人即使不能享有商品房物权优先请求权,也应能享有对已付购房款返还优先于建设工程价款的请求权。原告的诉讼请求不能成立,本院不予支持。

案件来源

南通市通州区人民法院,南通四建集团有限公司与南通润通置业有限公司普通破产债权确认纠纷一审民事判决书[2014)通民初字第1064]

延伸阅读

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反观本案,原告尽管曾与久发公司签订有书面合同,但所付款项不足合同总价款的一半,亦无证据证明原告名下并无其他房产,因而完全不符合最高人民法院规范性文件和司法解释的适用条件,且原告在被告逾期履行房屋买卖合同后,现以参照赵祥等购房户的方式计算债权,原、被告之间所存在的只是由被告向原告退还购房款以及赔偿相关损失的普通债权债务关系,原告主张将赔偿款认定为优先债权的请求缺乏法律依据。在被告清算过程中,管理人念及原告曾经向被告交付购房款之事实,而将购房款本金及法定孳息确认为优先债权,已然突破了最高人民法院的规定,原告尚心存不足,欲将赔偿款项确定为优先债权,显然置法律的明确规定于不顾,本院实难准允。

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