已付房款未过半的购房人，不能享有商品房物权优先请求权，但享有对已付购房款返还的优先权

👉作者：唐青林 李舒  张德荣 (北京云亭律师事务所)

阅读提示：众所周知，在房地产企业破产程序中，在购房人已经支付全部或大部分房款条件下，赋予优先权以对抗其他债权人，目的在保障居民的居住权，以保证其生存。但是，在购房人所支付的房款不足一半的情形下，其对返还已付房款的债权就不再享有优先权吗？若果真如此，这部分购房人的生存权就不值得保护了吗？本文将通过四则案例予以简要分析。

裁判要旨

支付房款未过半的购房人，即使不能享有商品房物权优先请求权，也应能享有对已付购房款返还优先于建设工程价款的请求权。消费者购买商品房是一种生存的权利，而承包人权利主要是经营权。基于生存权优先于经营权的原则，不宜排斥支付房款未过半的购房人对已付房款的优先权。

案情简介

一、2011年4月14日，四建公司与润通公司签订关于凯伦大酒店的《建设工程施工总承包合同》，约定工程内容为土建、安装，开工日期2011年4月20日，竣工日期2013年5月1日。但该工程开工后，于2012年9月24日停工至润通公司破产。

二、2014年1月23日，法院受理润通公司的破产清算案，并指定管理人。2014年1月30日法院通知四建申报债权，四建公司共申报债权115031409元，并主张建设工程款优先权。同时，包括购房人在内的其他债权人也作债权申报。

三、2014年5月28日，管理人出具债权审查报告，该报告载明对购房优先权审查情况，其中12户购房款未付过半的债权，根据生存权优于经营权原则享有优先于建设工程款返还本金的权利。

四、2014年5月29日，四建公司对润通公司管理人认定未达到购房款50%优于建设工程价款受偿不服提出异议。2014年6月25日，管理人以生存权优于经营权为由未予支持。

五、四建公司不服诉至南通通州法院，请求确认其优于已付未过半房款的部分购房户进行破产受偿。管理人则认为，生存权优于经营权，支付房款不足一半的购房户返还房款债权优于建设工程款。南通通州法院，经审理，驳回了四建公司的诉讼请求。

裁判要点

支付房款未过半的消费购房人虽然不完全符合建设工程价款优先受偿权司法解释规定，但是该类购房人所缴购房款同样物化在建设工程中。且消费者购买商品房是一种生存的权利，而承包人权利主要是经营权，一种通行的和符合国情的做法是，生存权优先于经营权并受到法律保护。反之允许承包人行使优先权，相当于用消费者的资金清偿开发商债务，即开发商将自身债务转移给消费者，这样做法违背特殊保护消费者的相应法律规定，也有失公允。况且未达到支付过半购房款的购房人在条件成就时亦可通过补足房款达到过半以上，法律也不应将该消费者权利予以排斥。因此，未达到支付过半购房款的购房人即使不能享有商品房物权优先请求权，也应能享有对已付购房款返还优先于建设工程价款的请求权。

实务经验总结

对于购房人来讲，即使其所付房款不足总房款的一半，也并不代表其不享有任何的优先权。“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗购房人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗购房人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。支付房款不足一半的购房人在向债务人管理人主张返还已付购房款时，也可请求确认对笔债权的优先权。

需要提醒的是，购房者所付款项不足合同总价款的一半，不完全符合最高法院规范性文件和司法解释的适用条件。虽然前述案例和许多房地产企业破产实践中，也常常基于对购房者生存权的保护，适当突破最高院的规定，给予其优先权，但是许多法院还是严格适用法律，并不给与支付房款不足一半的购房者优先权。

相关法律规定

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

法院判决

以下为该案在法庭审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：

本院认为：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条还规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。本案中第三人刘菊与被告签订商品房买卖合同，由于施工过程中设计变更减少所购商品房面积而减少价款，第三人刘菊所缴购房款已过半，因此原告作为工程承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗该买受人。其余第三人虽然不完全符合建设工程价款优先受偿权司法解释规定，但是该第三人所缴购房款同样物化在建设工程中，且基于该司法解释规定主要考虑消费者购买商品房是一种生存的权利，而承包人权利主要是经营权。一种通行的和符合国情的做法是生存权优先于经营权并受到法律保护。反之允许承包人行使优先权，相当于用消费者的资金清偿开发商债务，即开发商将自身债务转移给消费者，这样做法违背特殊保护消费者的相应法律规定，也有失公允。况且未达到支付过半购房款的第三人在条件成就时亦可通过补足房款达到过半以上，法律也不应将该消费者权利予以排斥。综上，未达到支付过半购房款的第三人即使不能享有商品房物权优先请求权，也应能享有对已付购房款返还优先于建设工程价款的请求权。原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。

案件来源

南通市通州区人民法院，南通四建集团有限公司与南通润通置业有限公司普通破产债权确认纠纷一审民事判决书[（2014）通民初字第1064号]

延伸阅读

裁判规则一：支付房款不足一半的消费购房人仅对已付房款享有优先权，但对于赔偿款无优先权（案例1）

案例1：南通市港闸区人民法院，王兵与南通市久发房地产开发有限公司破产债权确认纠纷一审民事判决书[（2016）苏0611民初23号]认为，所谓优先权，是指在某个特殊债权关系中，债权人依照法律规定而对债务人的财产享有的优先于一般债权人受偿的权利。从该定义中可以看出，优先权应源自于法律的直接规定，我国现行法律并无在房屋买卖关系中赋予房屋购买方享有的债权具有优先权性质的明确规定，但近年来由于房地产市场的兴起，许多房地产开发企业亦常陷于纠纷之中，为了平衡涉诉房地产企业与购房者及其他债权人之间的关系，最高人民法院陆续公布了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等规范性文件和司法解释。上述规范性文件和司法解释虽未提出优先权的概念，但对于购房者在购买商品房并交付全部或大部分款项后，却规定建筑承包人对建设工程价款的法定优先权不得对抗买受人；同时赋予了在人民法院查封房屋前已与房地产开发企业签订合法有效的书面合同，所购商品房系用于居住而名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的买受人排除强制执行的权利。这些规定体现了法律保障公民基本的居住权利。在确认房屋交易关系真实有效，交易目的严格限制在解决居住而非改善居住或其他，以及买受人已经完全履行或者大部分履行自己义务的条件下，赋予买受人特殊的法律地位，以对抗其他优先权利，排除人民法院强制执行。

反观本案，原告尽管曾与久发公司签订有书面合同，但所付款项不足合同总价款的一半，亦无证据证明原告名下并无其他房产，因而完全不符合最高人民法院规范性文件和司法解释的适用条件，且原告在被告逾期履行房屋买卖合同后，现以参照赵祥等购房户的方式计算债权，原、被告之间所存在的只是由被告向原告退还购房款以及赔偿相关损失的普通债权债务关系，原告主张将赔偿款认定为优先债权的请求缺乏法律依据。在被告清算过程中，管理人念及原告曾经向被告交付购房款之事实，而将购房款本金及法定孳息确认为优先债权，已然突破了最高人民法院的规定，原告尚心存不足，欲将赔偿款项确定为优先债权，显然置法律的明确规定于不顾，本院实难准允。

裁判规则二：交付房款不足一半的购房人，不享有优先权，仅为普通债权（案例2-3）

案例2：利川市人民法院，王彪与湖北利川腾龙国际度假酒店旅游发展有限公司破产债权确认纠纷一审民事判决书[（2017）鄂2802民初3363号]认为，原告支付的购房款、大修基金是否享有优先受偿权问题：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。已付购房款的比例应以总房款为基数，以客观标准计算。原告所购商品房总价为2496366元，已支付首付款1006366元（包含退还的3万元）、大修基金19301元，共计人民币1025667元，交付金额不到总房款的一半，不符合享有优先受偿权的法律规定，对原告要求确认其为优先债权的请求本院不予支持。

案例3：宁波市中级人民法院，王建军与宁波璟月湾旅游置业有限公司破产债权确认纠纷一案二审民事判决书[（2016）浙02民终1290号]认为：王建军为购买璟月湾公司房号为727号的住宅房屋总计仅交付370000元购房款，而双方签订的房屋定购协议约定的一次性优惠折扣后总房款为1220000元，王建军支付的购房款尚未达到《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的“全部或者大部分款项”，故王建军对璟月湾公司的债权仅能认定为普通破产债权。